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地产融资持续收紧 中小房企再融资压力增大
2018-05-23 00:00:00      中国经济导报


孟祥娟 秦泰

    5月16日,国家统计局发布4月份70个城市商品住宅销售情况,一线和二三线城市量价继续分化,销量增速整体放缓。一线和二三线城市商品住宅价格有所分化,一线城市新建、二手商品住宅价格分别同比下降1%、0.7%,且降幅较3月有所扩大(3月降幅分别为0.6%,0.1%),二线城市新建、二手商品住宅价格分别同比上涨4%、3.9%,三线城市新建、二手商品住宅价格分别同比上涨6.5%、4.6%,涨幅均与上月相近,有小幅下滑。销量方面,4月商品房销售面积同比增长1.3%,销售额同比增长9%,增速持续放缓(3月增速分别为3.6%、10.4%)。
    ——从住宅性质的土地供应情况来看,1~4月三线城市土地供应高增,销售增速弱化、库存回升,预计后期土地出让及新开工将有所回落,对基建和地产投资支持将有所弱化。1~4月土地供应维持高增,土地出让收入同比增长40.7%。从100个城市土地供应数据来看,其中住宅性质的土地供应方面,一线城市供应较去年同期缩量30%左右,二线增长26%左右,三线大幅增长55.5%。三四线城市在销量放缓、土地供给多增情况下,库存逐步回升,当前较高的土地出让增速后期预计难以维持,新开工也将看到逐步回落,对基建资金来源及房地产投资数据的支持也将逐步弱化。
    ——地产融资持续收紧,1~4月地产开发资金增速放缓至2.1%。地产开发资金的主要来源包括贷款、销售回款和自筹资金。1~4月,房地产开发企业到位资金4.8万亿元,同比增长2.1%,增速从去年年底的8.2%持续回落。主要是国内贷款和个人按揭贷款持续下降。一方面是2016年10月地产开启调控以来,上交所、深交所、银监会等纷纷发文,地产融资全面收紧;另一方面是地产全面调控下,地产销售增速放缓叠加首套房贷利率上升影响地产公司回款,2017年地产公司经营现金净流入同比下降了50%以上。地产融资收紧率先从债券融资开始,地产债发行一改2015、2016年爆发式增长态势,2017年发行量仅1204亿元(不含短融),截至2018年5月16日地产发债1011亿元。银行贷款方面,专项检查、风险防控工作指导意见、规范银信类业务通知也严禁银行资金违规流入地产,通过私募资管计划委外资金流向地产也被禁止,房地产类信托监管在2017年后半年开始也持续收紧。
    ——2018年后半年再融资压力大,中小房地产民企风险较大。由于公司债发债主体改革,2015、2016年中小型房企大量发债,其中有大量的“3+2”及3年到期债券,2018年迎来了到期高峰。根据截至2018年5月16日的发行数据,我们统计了目前的债券发行缺口,大中小型房地产缺口分别为277亿元、131亿元及132亿元,但由于大型房企融资途径比较广泛、融资能力强,通过海外发债和ABS等实现了净融资773亿元,而小型房地产企业仍有202亿元的融资缺口。此外,从销售回款来看,大房企销售明显好于小房企。我们统计的规模居前的19家房企销售增速,4月累计同比为18%,而全国商品房销售面积增速从年底的7.7%下降至1.3%。对比大中小型房企2017年财报数据,我们发现大型房企在存货现金流周转率、净利率方面具有绝对优势,但杠杆率也是较高的,中型房企杠杆率上升最快,2017年末大中小房企剔除预收账款的负债率中位数分别为75.59%、76.73%及67.20%。银行授信方面,大中小房企未使用授信/总资产规模中位数分别为0.24、0.34及0.04。综上,我们认为中小房企在再融资和销售回款等方面均具有明显的劣势,后期风险可能暴露,发债主体方面建议规避2018年到期债务多、杠杆率高、项目主要布局在非环核心城市群的弱三四线城市中小型房地产企业。
    (作者系申万宏源证券固收研究分析师)

【期号:3271】【版面:08】【作者:孟祥娟 秦泰】打印本页
 
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