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资本搅动下,租赁地产破立何从?
2018-05-03 00:00:00      中国经济导报

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中国经济导报记者|成静

    党的十九大报告强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在这一政策基调下,“房住不炒”成为了房地产市场的核心指导思想。租赁地产从业者们奔走欢呼,终于迎来了行业的春天。然而,由于对租赁地产未来走势的看好,许多大型开发商也纷纷涌入,一时间红海翻涌。租赁地产行业到底该如何前行?下一个十年是黄金还是白银?4月26日在北京召开的“破·立”2018租赁地产(公寓及办公)行业高峰论坛上,业者汇聚,纷纭间展开了热烈的讨论。

REITs热了,政策东风再顾租赁地产

    REITs比天气更早一步热了起来。4月23日,中共中央政治局提出“要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展”。仅一日之隔的4月25日,证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,指出要加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,鼓励发行住房租赁资产证券化产品。其中,将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。这是国务院提出加快住房租赁市场发展之后,两部委联合下发的第一个落地文件。也是“五市场同提”后最快出台的第一个跨市场政策。
    事实上,资本市场层面支持住房租赁发展的探索早就在不断进行中。2017年10月23日,国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划,在上海证券交易所审议通过;同年12月14日,中国首单长租公寓资产类REITs——新派公寓类REITs在深圳证券交易所挂牌;今年2月13日,“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”在深交所成功完成首期产品发行。
    这一切,都源自更早到来的政策推动。2017年7月,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等九部委联合发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确选取广州、深圳等12个城市作为首批开展租赁试点单位,要求加快发展住房租赁市场,推进“房地产投资信托基金试点”。此外,各省市也分别制定住房租赁政策细则,从土地供给、金融、财政等方面给予支持。据统计,截至目前,有超过20个省份、累计50多个省市出台了有关住房租赁的政策内容。
    品牌中国战略规划院副院长常继生说,党的十九大报告坚持房子是用来住的,不是用来炒的,这是个惠及民生的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房的制度,让全体百姓住有所居成为并不遥远的梦想。从培育租赁企业、扩大租房供给、满足租赁需求到提供政策支持,一系列东风已经向公寓类租赁市场吹去。

租赁风口敞开,资本纷纷涌入

    在政策的推动下,资本纷纷看好租赁地产市场。业内普遍认为,房地产的黄金十年已经过去,目前进入了白银十年。房地产咨询机构世联行曾在《青年公寓专题研究》中称,中国流动人口超过2亿,其中青年人占绝对比例,且他们的需求以租赁为主。简单统计表明,目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题,这部分市场规模超过4000亿元。
    迈点研究院发布的《2017年度中国租赁地产(公寓)品牌白皮书》(以下简称《白皮书》)就对租赁市场的规模和投资热点进行了分析。根据房源及经营方式的不同,迈点研究院将公寓分为长租和短租两种形式。其中长租公寓按照运营业态又分为集中式和分散式,集中式根据客群定位又细分为集中式和服务式。
    根据迈点研究院所做的不完全数据统计,就长租公寓来说,截至2017年12月,国内公寓市场中的服务式公寓市场规模不及10%,而分散式长租公寓则超过70%。就分散式长租公寓的数据来看,京沪粤浙苏五省市的分散式长租公寓数量最多,均在6万间以上。其中又以北京和上海占比最多,分别为106616间和169504间。就短租公寓来说,截至2017年底,国内短租公寓仅有2万家左右,客栈民宿总数为6万家左右。《白皮书》认为,无论是长租公寓还是短租公寓,目前在国内的住宿类型占比上仍远低于发达经济体。这固然与我国居民的居住思想与居住习惯有一定关系,但也预示了住房租赁市场仍有较大发展空间。未来,公寓租赁市场将会有三个特征:一是随着政策的逐渐明晰,地产系、中介系或将与初创长租公寓品牌三分天下。二是资源优势明晰的国有企业开始涉足长租公寓市场。三是阿里、腾讯、京东纷纷合作各地政府,推出官方租赁平台。
    事实上,自2017年7月广州首推租售同权后,数十省市相继推出适合本地区的住房租赁新政,开发商和一众国企开始将经营领域逐渐向住房租赁领域倾斜,陆续涌现出以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的开发商系长租公寓品牌和以杭州城投、上海地产为代表的“国家队”。据不完全统计,国内排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓。万科、龙湖、旭辉、华润置地等也将抢滩租赁作为决胜“白银时代”的关键布局,恒大、碧桂园、保利更是纷纷跑步入场。短租市场同样精彩纷呈,2016年11月,寓米网的新三板上市曾让短租公寓品牌火热了一把,但市场的关注点并未在经营层面持续太久。尤其是2017年下半年开始,途家、木鸟短租和小猪等在线短租平台先后获得新一轮融资。另外,多家银行等金融机构也已积极推进租赁市场,雄心勃勃做起了长线生意。

群雄争霸局势下,品牌成为生存关键

    资金的大笔注入,地产大佬和金融大鳄的关注,都让原本安静的租赁市场一时间喧嚣不断。原来,租赁市场以小微企业为主,现在则多了很多大佬的身影。于是,业内关于生与死的探讨成了热点。未来几年,是活着还是死去?是被兼并还是吃掉别人?都成了业者内心悬着的问号。
    迈点副总裁、众数信息总裁丁晓宇认为,运营和服务光靠资金是不够的。拿酒店的运营来说,经验证明光有钱是无法把一个五星级酒店做好的。所以,租赁市场的从业者需要谨慎。YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋对未来的看法非常乐观。他认为,如同传统房地产业一样,租赁地产行业现在也处于白银时代,但不是黄金时代之后的白银时代,而是往黄金时代奔走的白银时代。他认为这个时代对于租赁地产中的公寓和共享办公都是一个非常好的红利期,而且未来还会有更好的红利期。他认为,目前,租赁行业里的很多资源并没有完全整合起来。一旦整合起来之后,其所发挥的效能、降低了成本后形成的规模效应,以及长期可带来的规模效应都将是整个地产领域里最大的一块。
    其实,早在2015年11月,国务院便首次将“公寓”定性为生活性服务业,并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。在党的十九大报告提出的“人民美好生活”理念引导下,长短租市场也已成为“民生经济”领域的关键点之一。
    魔方生活服务集团CEO柳佳说,既然定义为生活性服务业,其实本行业的延展性非常大,不只是跟房地产业在竞争,也不只是跟酒店或是住宿业的融合。她认为对长租公寓来说,其实客人就是一个巨大的线下流量入口。客人的消费和日常生活都是在公寓场景下发生的,因此,未来有非常多的商业整合机会。最典型的就是联合办公跟公寓的结合,住在这里的客人可以实现下楼上班、上楼睡觉的形式。包括还有其他的餐饮服务、智慧零售等很多的行业。
    “其实只要有人的地方就有消费,如果我们把格局打开了以后,这个行业的竞争真的是才刚刚起步,未来还有很多的空间、很多的蓝海有待我们去发掘。”柳佳说。
    面对资本巨头和地产大鳄的关注,柳佳认为,最简单的方法就是坚持走自己的路,不能随波逐流。“与其恐慌,不如多去考虑一下如何给消费者提供更好的产品来持续提升我们的品牌满意度。”柳佳说。

链接

    REITs是房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts)的简称,是以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产,以标的不动产的租金收入为主要收入来源的信托基金。
    集中式长租公寓即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋,或整栋中的几层),统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。
    分散式长租公寓即运营商通过收购或租赁的模式取得分散房屋的管理权,统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。

【期号:3260】【版面:07】【作者:成静】打印本页
 
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