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特色小镇“地产化”待破局
2017-06-23 00:00:00      中国经济导报

    2017年5月26日,住建部下发《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,要求第二批300个国家级特色小镇在6月30日前申报完成。资料图片

2017年5月26日,住建部下发《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,要求第二批300个国家级特色小镇在6月30日前申报完成。资料图片

 


实习记者|施冰冰 见习记者|刘宝
  
    2016年7月,住建部、国家发展改革委、财政部联合发布通知,要求到2020年培育全国近1000个各具特色的特色小镇。特色小镇评选要求参评对象符合特色鲜明的产业形态、和谐宜居的美丽环境、彰显特色的传统文化、便捷完善的设施服务和充满活力的体制机制等5个要求。
    在第一批中国特色小镇名单公布后,推行近一年的特色小镇“地产化”现象也渐渐浮出水面。特色小镇“地产化”的出现引起了国家政府有关部门的高度重视,因此,住建部在第二批特色小镇推荐过程中明确要求,不得推荐以房地产为单一产业的小镇,并要求被推荐的小镇需实施并储备一批质量高、带动效应强的产业项目。
    这种制止特色小镇“地产化”的明确动作,无疑撞击了企图以“房地产单一化特色”为由头占领特色小镇名额、抢占国家政策福利的那些“伪特色小镇”们。

房企追捧特色小镇

    所谓“特色小镇地产化”,是指将房地产作为该地小镇发展的唯一特色产业,以特色之名行地产商卖房之实的现象。近日,中国经济信息社发布的一份《全国特色小镇培育建设报告》(以下简称《报告》)中披露一些地方特色小镇有向“地产化”发展的趋向,明确指出目前许多地方小镇缺乏对特色小镇内涵和发展理念的正确认识,使得特色小镇正一步步成为个别房地产商新的掘金点和摇钱树。
    近年来,我国房企的发展普遍进入瓶颈期,随着各地限购令的陆续出台,房地产行业大城市化发展的美梦也被逐渐敲碎,因而围绕在城市周边的郊区小镇自然就成为房地产开发商的“垂涎之物”,特色小镇也因此正在成为国内地产企业转型发展的新方向。据了解,国内一些品牌房企缺乏成熟可靠的运营模式,存在长期亏损的问题,因此都将手伸向了国家支持鼓励建设的特色小镇,而这些企业依靠特色小镇完成房企转型的高成功率也更加吸引了其他房地产企业的目光。
    除此之外,占用国家评选特色小镇优惠资源,搭特色小镇快车,也是国内品牌房企“觊觎”特色小镇的一个重要目的。自国家公布特色小镇名单和相关政策后,近半年时间,许多房企已发布了“小镇战略”。“很多所谓特色小镇本来就是要搞房地产,不然它拿什么赚钱?”甚至有业内人士直白地表示。国家发展改革委发展规划司副司长陈亚军也认为,特色小镇之所以受一些房企的追捧,主要是因为以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低,但这与特色小镇建设的初衷相背离。
    特色小镇主要依托当地特色资源而成,虽离不开建筑离不开房地产,但在特色小镇申报、推荐的过程中,是否拥有特色鲜明的产业形态、和谐宜居的美丽环境、彰显特色的传统文化、便捷完善的设施服务或充满活力的体制机制才是国家相关评审部门审批特色小镇的关注重点。当特色小镇发展为“房地产”小镇,其中产生的问题便不容小觑了。

遏制了真正的特色小镇

    事实上,如果特色小镇仅仅沦为房地产企业的获利工具,国家大力发展特色小镇的初衷便会遭到背弃,容易造成以房地产行业为主的“一业独大”现象,也使得特色小镇的“特色”走向千篇一律。
    据相关资料显示,目前碧桂园的部分规划涉足特色小镇,正与科技公司联手进军“科技小镇”,一场借特色小镇之势发起的创业之举为碧桂园企业内部的转型与革新带来希望。目前,通过国家审批的特色小镇名单中,以文化创新、旅游、健康类产业居多,也有部分小镇以金融和制造业产业为基础,相较之下,以科技产业为主的特色小镇数量极少,这也是碧桂园等房地产企业对涉足此类特色小镇有必胜信心的前提。
    记者从采访中了解到,这些房企设计“小镇计划”的初衷均在于创新,借“特色小镇”兴起之东风,行自我发展的大道。房企的这种行为抢占了许多低价土地资源,其消极影响细思极恐,这容易引发特色小镇的一系列问题,不利于国家发展特色小镇。“其实这很容易发展成政府出地,商家圈钱发展的套路。收几遍农民的地,重新盖几幢高楼,取名特色小镇,也不知道特别在哪里。”家乡正在发展特色小镇的竹韵(化名)女士愤然,她认为,“地产化”的特色小镇,不仅给小镇居民带来困扰,也在不同程度上遏制了本就有“特色”的小镇的发展。
   
特色小镇“地产化”与古镇“商业化”如出一撤?

    然而,随着国家各项政策的推进,我国特色小镇的建立进入高速发展阶段,房企紧步跟随的“小镇计划”也随之踏进如火如荼的准备环节,因此特色小镇“地产化”与古镇“商业化”如出一撤的言论也四散开来。
    有人士推测,与古镇“商业化”一样,小镇“地产化”也会变得不可避免且无法制止。对于此种说法,记者采访了有带团进特色小镇经验的广东中航国际旅行社导游小黄,他表示特色小镇“地产化”与古镇“商业化”不可同日而语,没有可比性。“古镇在建设的时候,就确定了其‘保留历史古韵特色且能结合现代商业’的发展理念,在后期发展中,由于接待游客数量太多,所以古镇的店铺都以卖特产等游客喜欢的东西为主,从而促进商业化进程;而特色小镇这种商业模式的初衷,就是为了促进小镇当地的发展,吸引人流量,提高曝光率、知名度与关注度,当某个小镇前期发展相对成熟时,其相应的配套设施便会随之跟进,从而吸引许多人在此定居,再带动房地产行业的发展,这是特色小镇较为健康的发展程序”。
    “就拿惠州博罗的五矿哈斯塔特小镇做例子,它的前期发展就是以‘欧洲童话’为设计理念的,在吸引大量客流之后,五矿哈斯塔特小镇就成为博罗县最具特色的小镇,发展势头相当迅猛,现在也吸引了很多房地产商来投资开发。”小黄举例说,特色小镇未发展先“地产化”,显得有些本末倒置,而古镇“商业化”是在其发展道路中自然且难免的归宿,二者无法比拟。
    而广州市从化区休闲农业与乡村旅游协会会长助理徐镇营则认为,无论是特色小镇“地产化”或是古镇“商业化”都将是小镇或乡村建设必经之路,建设特色小镇或是重新焕发古镇魅力,都需要有商业模式支撑才能有持久的生命力。
    
控制比例拦停特色小镇先“地产化”

    既然特色小镇“地产化”趋向发展存在弊端,那么为防止特色小镇持续“地产化”病态发展,是否应当机立断,拦停承载房企“小镇计划”的特色小镇专列?
“特色小镇的培育必须深挖小镇本身的文化底蕴,特色小镇的发展应该是融合原来风貌、文化、资源优势等,当然小镇的发展也需要有产业基础,只有产业定位准确,顶层设计科学,小镇自有的商业模式才能合理,小镇的发展也才有持久生命力,此时,养生、养老也自然会成为特色小镇的其中一个功能,从而吸引更多的人员,所以房地产的发展是必然,但在此之前须约束与限制小镇先‘地产化’发展,控制比例。”徐镇营如是说。
“一方面,政策推行时,没有相应的规章制度约束;另一方面,小镇相关单位缺乏对政策的研读和理解,是懒政的表现,缺乏调研,无法联系实际。”业内专业人士剖析认为,特色小镇“地产化”倾向将特色小镇的地产行业作为其最主要的首推内容,这种理念与设计与住建部要求推荐特色小镇需满足得特色与产业位列前两位的条件不符,会造成特色小镇畸形化发展。
    根据“特色小镇怎么搞”公众号提供的“目前特色小镇相关产业拟投资情况”条形图发现,高端装备制造产业、旅游产业及经典产业包揽前三,该推文指出特色产业是特色小镇的“根”,特色小镇建设需要基于休闲旅游、商贸物流、教育、科技、文化等特色产业,而特色小镇的先行“地产化”撼动且霸占了特色小镇的“根”。
    国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令曾在“2017中国首届特色小镇模式创新与项目实操总裁峰会”上表示,特色小镇的培育具有时间耐久性,要谨防特色小镇变“房地产小镇”,“无论是政府还是市场都要理性看待,避免一拥而上”。
    加大民营资本的投入,利用好国家PPP的政策意见,用市场与资本培育国家特色小镇是推进特色小镇进程的助手。对此,徐镇营站在业内专业人士的角度,深入剖析了政府与社会资本合作对培育特色小镇的作用,他表示:“PPP是一种比较开明和先进的理念,政府放权让社会资本更多地参与到公共事业的建设项目中,是政府与企业深度合作的尝试,这个策略能为小镇建设引入足够的资金,以及运营模式。同时政府监管深入,可以防止企业在逐利中忽视社会责任以及项目目标。”

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【期号:3093】【版面:B04】【作者:实习记者|施冰冰 见习记者|刘宝】打印本页
 
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