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调控有效 房地产长效机制轮廓渐显
2017-10-28 00:00:00      中国经济导报

 


中国经济导报记者|张洽棠

    10月22日,住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在十九大新闻中心举办的第五场记者招待会上指出,预计今年四季度,全国房地产市场还将延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势。全年房地产市场将保持目前平稳运行的态势。
    始于去年9月30日的本轮房地产调控政策已运行一年有余。最新出炉的数据显示,今年9月份,全国房价整体仍处于降温通道,尤其是一二线热点城市深圳、成都、上海等地房价继环比全面停涨后,同比也出现下跌。
    相关受访专家表示,一年来调控房价效果显现,房价已经趋稳,未来房地产调控力度不会放松,房地产行业在“去库存”后继续“去杠杆”,而随着租购并举等政策加快推进,房地产长效机制轮廓渐显。

精准调控 房价趋稳

    国家统计局近日公布了9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。易居研究院根据统计局数据测算,9月份,全国70个大中城市新房价格环比、同比涨幅均有明显放缓。其中,环比上涨0.2%,较去年同期1.8%的增幅明显收窄。
    易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济导报记者表示,全国房价整体涨幅明显回落,充分说明了调控一年以来政策的有效性,尤其是限购限贷等政策发挥了实质性的狙击投机需求的重要作用。
    国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,9月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用,70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8~8.8个百分点之间。
    在房价过快上涨的势头得到抑制的同时,商品房销售增速也平稳回落。数据显示,全国商品房销售面积同比增速从今年年初的25.1%回落到1~9月的10.3%,其中商品住宅从23.7%回落到7.6%。
    国家统计局数据显示,9月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用,70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新房价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8~8.8个百分点之间。一二线热点城市房价在8月份出现全面环比下调后,9月份同比数据也开始出现下跌。
    数据显示,9月份,深圳新房同比下跌3.9%,成都同比下跌2.8%,上海同比下跌0.1%。此外,北京新房价格同比接近持平,合肥、南京、福州、天津、杭州、厦门、郑州等前期房价上涨较快的热点城市,9月同比涨幅均在3.2%以内。
    中原地产首席分析师张大伟对中国经济导报记者表示,将70个城市数据简单平均看,大部分城市房价涨幅放缓,特别是一二线城市,整体看,新建住宅平均环比上涨0.19%,这是最近23个月的涨幅最低点。同比数值也更是最近13个月最低。整体看,涨幅放缓趋势已经明确。而调控效果有望继续影响今年四季度房地产市场,10月开始将有更多城市进入同比房价出现下调的趋势中。
    张大伟表示,在一二线城市持续调控、部分城市出现降价的情况下,三四线城市依然支撑了整体市场。这种手术刀式的分类调控,是历史第一次实现了市场的精准调控,不一刀切。未来楼市依然会呈现分化走势,调控政策也将继续坚持“打地鼠”。

“去库存”后“去杠杆”

    “三去一降一补”中,对于房地产讨论更多的“去库存”,而在限购、限贷等调控政策不断发力的同时,近期楼市降温也与各地严查各类“加杠杆”的金融产品有关。同时,各地银行也在积极落实房地产调整信贷措施、加强住房信贷业务风险管理。
    克而瑞研究中心分析师杨科伟认为,房地产市场是金融“去杠杆”重要环节之一。近期,北京、南京等城市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作,重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向,广州更是暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷。在抑制资产价格泡沫的大背景下,房地产行业去杠杆的过程并不可逆,银行业金融机构将重点加强“首付贷”、“消费贷”等资金监管,以防信贷资金违规流入房地产市场。
    央行《2017年三季度金融机构贷款投向统计数据》显示,房地产贷款增速趋缓。在国家加大房地产市场调控、严控房地产行业信贷、收紧房企融资渠道、引导金融服务实体经济的背景下,前一阶段房贷增速上涨过快的状况有所缓解,房地产贷款的增速和占比同步下降。9月末,人民币房地产贷款同比增长22.8%,增速继续比上季末降低1.4个百分点。
    关于家庭部门的债务杠杆率,中国人民银行行长周小川曾表示,从全球比较看,中国还不算高,但最近几年增长很快。这个快的程度提醒大家注意,不是说“现在就要去杠杆”,而是说“增长的过程要注意质量”,要使增量部分保持稳健,同时又是高质量的。
    世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示,国内市场,去杠杆将在2018年继续推进,但必定是一个渐进且可控的过程。
    “去杠杆”也体现在限售政策中。自9月下旬起,重庆、南昌、长沙、西安、贵阳等二线城市及桂林、北海等三线城市相继出台楼市调控措施,多以限售政策为主。
    交行金融研究中心高级研究员夏丹表示,目前实行限售措施的城市已累计超过50个。从地区指向上看,多是针对短期楼市出现异动的地区进行的定向纠偏。靴子落地,打破了部分市场预期对调控是否可能在“9·30”这个时间窗口转向的猜测,保持了政策的连续性和稳定性。
    从目前各地的房地产政策内容看,限购与限售全面升级。张大伟表示,全国限售城市扩大到了50个,整体看调控政策还在继续升级加码。限售事实上,就是楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3~5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

租购并举等长效机制陆续实施

    日前,在回答媒体有关房地产长效机制的问题时,王蒙徽说,住建部及有关部门正在抓紧落实这方面工作,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,推进房地产长效机制建设。
    住建部介绍,目前,正在进行12个大中城市住房租赁试点工作,支持北京、上海市积极探索发展共有产权住房。同时,在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。房地产长效机制目前也在抓紧研究制定。
    “加快长效机制建设对促进住房回归居住属性、房地产市场平稳健康发展意义重大。在此过程中,住房租赁、共有产权住房都是长效机制探索中的重要部分。同时,应充分考虑政策、措施之间的相互影响与联系,如在土地供应方面,应合理增加房价上涨压力大的城市住宅用地供应,这可以有效抑制房价过快上涨预期、并有助于推进住房租赁市场发展。此外,在税收、金融及市场价格等多个方面也都应该进行通盘考虑与安排。”交通银行首席经济学家连平说。
    值得注意的是,今年以来,租购并举的政策加速推出,北京、上海也在积极探索发展共有产权住房,一系列举措的背后都传递出房地产长效机制建设步伐加快的信号。
    夏丹表示,培育住房租赁市场将作为建设房地产长效机制的一个重点方向。未来一段时间,地方层面将跟进出台一系列支持住房租赁建设的政策,通过财政补贴、税收优惠、专项供地等方式,鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,构建租购并举住房制度的脚步将明显加快。
    随着楼市调控不断深入,房地产市场长效机制建设也在持续推进中。未来租购并举等调控政策将助力房地产市场规范发展,避免楼市大起大落。
    “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,与此前政府关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场政策基调一致。”谢晨表示,由于政策及金融工具创新的支持,房屋租赁业务在未来几年将获得实质性发展。
    今年5月以来,住建部等多部委印发了发展住房租赁市场的条例和通知,并选取了12个城市作为首批试点。夏丹表示,目前,多个城市已积极响应。未来一段时间,地方层面将跟进出台一系列支持住房租赁建设的政策,通过财政补贴、税收优惠、专项供地等方式,鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,构建租购并举住房制度的脚步将明显加快。
    对于房企来说,中国指数研究院报告认为,要把握政策的主基调,在房地产开发过程中坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的重大原则,积极回应居民自住需求,提高居住产品的品质感、生态性。围绕满足自住需求,合理确定企业发展目标。同时,立足房地产长效机制的逐步夯实,结合企业发展战略,发展住房租赁业务,积极参与构建多层次住房供应体系。

【期号:3162】【版面:B03】【作者:张洽棠】打印本页
 
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