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楼市分化时代:供给侧改革才是长效机制
2017-07-15 00:00:00      中国经济导报


中国经济导报记者|张洽棠

    自从北京“3·17”严厉调控后,楼市分化持续进行中,一方面,近日多家房地产上市公司发布了1~6月的销售数据,15家龙头房企6月销售额增五成。另一方面,环京楼市价格在持续下跌。
    相关受访专家表示,龙头房企与中小房企分化加大,环京楼市则处于下降通道中,未来调控应更多从供给侧入手。

房企:龙头与中小分化

    据国家统计局数据显示,1~5月,房地产开发投资同比增长8.8%,较1~4月回落0.5个百分点,这是自去年11月以来首次回落。同时,1~5月的土地购置面积同比增速较1~4月回落2.8个百分点;1~5月,商品房新开工同比增长9.5%,较1~4月回落1.6个百分点,而5月单月新开工面积增速环比回落4.9个百分点。
    近日,多家房地产上市公司发布了1~6月的销售数据。在龙头房企中,除碧桂园、龙湖地产和绿地集团尚未公布6月数据外,恒大、万科等5家龙头房企6月单月销售额合计2702.7亿元;上半年合计销售额11480.67亿元,同比增长50.6%。龙头房企5月销售额触及今年以来的最低点,6月由于冲刺半年报业绩,销售业绩明显提升。中原地产研究数据显示,15家龙头房企6月单月销售额环比增长52.6%。
    中原地产首席分析师张大伟认为,大部分标杆房企完成了上半年的销售目标。不过,在严格调控下,下半年房地产业的趋势性下行难以避免,此前购入大量高价地且资金成本高的房企将面临销售和资金的压力。
    有分析人士表示,在本轮房地产调控中,区域市场出现明显分化。一二线城市在严格的限购限贷政策下,楼市交易量迅速回落,但三四线城市交易量增长,使得重点在三四线城市布局的房企业绩表现突出。此外,去年全国房地产市场销售红火,不少房企将年底的部分销售额结转至今年一季度,导致一季度销售额大幅增长。
    就单月表现而言,5月房企销售业绩普遍创今年以来新低,部分公司销售额环比下滑,但6月由于冲刺半年报业绩,多家房企当月销售额环比大幅增长。
    虽然龙头房企表现突出,但在房地产调控的大背景下,今年难以再现去年全行业红火的局面,房企间的分化进一步加剧。
    同时,众多中小房企面临销售不畅、土地价格和资金成本高企的压力,部分房企选择被兼并或退出市场。上半年,在北京、上海等地的产权交易所,房地产公司股权挂牌转让的案例明显增加,其中大多是中小房企,不少项目转让时还附带债权。另一方面,万科、融创中国、蓝光发展、阳光城等多家上市房企加大对房地产项目和房地产公司的收购力度。
    同策咨询研究部总监张宏伟对中国经济导报记者表示,规模化仍是未来发展的趋势。房地产的市场容量一年也就10万亿元左右,如果未来3~5年出现2~3家规模上万亿元的房企、30家左右的千亿元级房企,则其他房企在规模方面没有优势。对于中小企业房企来说,要么被挤出市场,要么通过转型做得“小而美”,以保有一席之地。
    同策咨询研究部数据显示,去年房地产业平均净利润率为10.43%,虽然较2015年的10.04%略有回升,但净利润率并没有因为行业处于上行期而大幅上升。今年上市房企的平均净利润率可能下降至8%~9%,“增收不增利”的局面可能加剧。

区域:环京处于下降通道

    与龙头房企销售大涨相对应的是,环京楼市处于下降通道中。
    进入7月,环京楼市限购加码的发酵继续。在燕郊和固安,楼市就像掉入了冰窟窿,二手房中介和业主也已经出现明显分化。数据显示,燕郊可售新房为1784套,均价在2.7万元/平方米左右,相比3月份破3万,奔4万的房价,环京楼市普遍下跌了二成以上。
    今年3月,燕郊二手房均价已达到29879元/平方米的历史性高位,比去年同期上涨了66.86%,新房价格更是从去年开始便出现了一轮“跳涨”,单价接连“破三万”、部分优质项目“破四万”,涨幅甚至高于北京楼市。
    不过,6月2日晚间廊坊市政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,明确加码限购,要求非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社保证明或纳税证明的,限购1套住房。
    据房天下网的公开数据显示燕郊楼市的热度的确在持续下降。燕郊房产的浏览量自3月以来出现明显下降,5月浏览量较2月下降近80%。从“3·17”限购出台以来,燕郊二手房平均成交价格从3月的31507.65元/平方米下跌到6月的2.5万元/平方米,整体跌幅超过20%。
    掉头向下的不仅是燕郊,北京南面的固安如今也同样因为严格的限购政策,价格和成交量都如过山车般一路向下。
    统计数据显示,2015年、2016年固安新房成交均价分别为6740元/平方米、16318元/平方米,而现今,固安新房均价已来到2.7万元/平方米,两年以来涨幅超过400%。个别楼盘的报价甚至一度接近3万元/平方米。但在调控后,2万元左右的新盘也成交寥寥。
    固安的二手房也率先开始了降价,房天下数据显示,固安二手房成交均价从3月的21507.65元/平方米下跌到6月的1.7万元/平方米,跌幅超过20%。
    对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,环京这样的调整很正常。因为环京地区在过去的一年左右时间里,房价上涨了100%以上,甚至某些地区上涨了150%左右,在短期内透支了体力,存在短期泡沫。因此随着调控的展开,环京房价下调20%甚至以上,才能吸引新的购房者出手。
    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示,二手房市场并不能完全说明环京楼市现在普遍的市场价,新盘价格的指向性更大。此轮限购将抑制短期炒房客,消化过去一年两年里过快的涨幅,但长远来说,随着京津冀一体化发展,各大开发商的不断涌入,都说明环京楼市的未来前景仍被普遍看好。

调控应更多从供给侧入手

    回顾房价历史,2016年多地楼市异常火爆,虽然调控政策从10月陆续出台,但基于对后市看好,一二线热点城市房价涨势延续至今年,楼市依然是暗流涌动。为稳控房地产市场,北京3月17日发布“认房又认贷”调控政策后,开启了新一轮范围更广、力度更严的楼市调控潮。
    从北上广深等一线城市,到南京、杭州、厦门等热点二线城市,再到环京、环沪周边区域,调控升级成为房地产市场的“主旋律”。据不完全统计,自去年“9·30”调控以来,目前全国有超过60个城市或县区发布各种房地产调控政策160余次。
    目前北上广深全部执行“认房又认贷”政策,且非户籍人口购房门槛均提高至5年。此外以北京为中心,河北涿州、崇礼、霸州、文安等也采取限购措施,构成环北京限购圈。环上海区域的浙江嘉善县等地则对新房、二手房全面限购。
    张宏伟表示,在热点城市严厉调控下,投机资金向热点区域周边的“非限”区域转移。一位热点城市房管部门负责人说,无论是广度还是深度上,这轮房地产调控不是小打小闹。它不仅是一个经济问题,已经成为一项政治任务,决心和力度都超以往,体现出地方政府坚决贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”的理念。
    不过,中国宏观经济研究院投资研究所副研究员任荣荣对中国经济导报记者指出,在需求端,发达国家的所有经验措施目前在中国都已经用尽,例如限贷、限购、限价、限售等,但供给侧因素仍被忽视,例如,土地供给与人口流动存在空间错配,租赁市场不完善对住房梯级消费模式形成制约,住房持有成本偏低增加了住房资源的过度占有与闲置,公共服务资源空间分布不均衡。
    任荣荣认为,从以上四个方面入手,可以建议房地产市场长效机制,例如,在现行土地供应制度下,尽快落实人地挂钩政策,在中长期,逐步探索土地供应制度改革,增加市场机制在土地资源配置中的作用,形成多元化的土地供给主体,提高土地供给对房地产需求变化的反应弹性。
    推进新建市场、存量市场和租赁市场三级市场的协同发展,在开发环节、交易环节、持有环节设置不同的税种与税率,提高住房资源配置和利用效率,通过城市群的发展疏解大城市和特大城市部分城市功能,推进公共服务均等化。
 

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【期号:3106】【版面:B01】【作者:张洽棠】打印本页
 
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