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密集调控下的地产业:租赁或成破局焦点
2017-10-11 00:00:00      中国经济导报

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中国经济导报记者|郭丁源

    传统的“金九银十”是房地产销售的旺季,但近年来,“金九银十”也是调控政策密集出台的时期。近期,限价、限售等“密集式”调控措施全面出击,平复了楼市持续多年的燥热,市场各方心态陡变。
    更多城市加入了楼市调控升级的“队伍”中。9月30日,宁波市住建委发布了该市房地产调控再度加码的消息。这标志着,自9月22日首个城市限购开始后的10天内,已有12个城市发布了楼市调控升级的消息,其中8个城市采取了限售措施。在一连串调控组合拳及“打补丁”的政策作用下,热点城市投机和投资性购房需求大为减少。“从目前的大趋势来看,‘房子是用来住的,不是用来炒的’的调控思路不会改变”,中原地产首席分析师张大伟告诉中国经济导报记者,“密集式”的楼市调控实质是为了改变预期,而这一年来的房地产调控不是简单地控制房价,而是由传统“结果管理式”的调控手段,转向基于长效机制的多维调控,构建“租售并举”长效住房制度。

“密集式”调控再度来袭

    据张大伟介绍,自去年“十·一”长假前后开始的一轮密集房地产调控潮以来,各线城市房价走势明显分化:热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温,房价过快上涨势头得以遏制,房价涨幅趋于平缓;另一方面,部分三四线城市投资、投机性需求大量进场,房价随之出现一波快速上涨行情。“有鉴于此,调控依旧是全国楼市的关键词。”目前,全国推出限售措施的城市数量已超过40个,消费贷“悄悄”流入房地产市场也陆续得到各地监管部门重视。
    各地调控政策层层加码之下,房产市场持续降温。据中原地产研究中心统计数据显示,今年“十一”假期前6天,多个热点城市楼市成交出现明显下滑,新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了八成。其中,上海前6天新房网签量为147套,同比下降78%。
    “十·一”期间,全国主要城市房地产成交面积比去年下跌44%。而从全国的情况看,房地产市场确实在“降温”。据前瞻数据库显示,全国商品房销售额同比增幅连续9个月下滑,这与去年10月份开始的强调控相关。2017年1~8月,全国商品房销售额78095.59亿元,累计增长17.2%,增速比去年同期下滑21.5个百分点。数据还显示,1~8月,全国商品房销售面积累计98539.02万平方米,累计增长12.7%,增速比1~7月份回落1.3个百分点。
    业内多位专家表示,楼市调控政策升级将会成为2017年下半年的常态,未来或将有更多城市加入到调控加码的行列。同策咨询研究部总监张宏伟分析,如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市当中今年市场仍然存在反弹情况,那么,“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策,发挥抑制投资投机的作用,为楼市降温,上海、深圳等核心城市也不例外。
    不过,尽管在调控高压下房地产市场总体降温,市场环境也更为复杂,但没能阻挡房企们业绩大幅增长的步伐。其中,部分规模增长较为迅速的房企甚至还大幅上调了年度销售目标,碧桂园销售目标就由原来的4000亿元大幅上调25%至5000亿元。

租赁能否成为破局点

    5月底,住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿,“购租并举”改革全面提速。大力发展住房租赁市场,预示着热点城市住房供应将从“重售轻租”跛行式供应体系,转向构建“租售并举”的供应新体系。业内人士猜测,从土地供应、金融到立法顶层设计,房地产结构性调整的调控思路逐渐浮出水面,基础性制度和长效机制的“四梁八柱”正在搭建。
    刚刚过去的2个月,可以说是我国房地产史上租赁政策发布最密集的月份,不完全统计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。张大伟分析,从政策内容来看,主要是加减法并用,即增加供应,减少选择租赁居住的阻力。“发展住房租赁市场,对于房地产调控来说,不仅仅是房地产长效机制的政策内容之一,也可以鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多权利。”
    易居研究院智库中心研究总监严跃进打了个比喻:去年以来,以限购和限贷政策为“主药”,外加国家强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,调控效果日益显现,而且顺势推出了两味“治本药”:一是对上海等近十年来大城市试行的共有产权房进行大范围推广,二是指定北京等13个大中城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,以解决中低收入群体的住房刚需,通过释放这部分刚需来平抑商品房价格。
    业内人士认为,与以前相比,这一轮房地产调控不是简单地控制房价,而是由传统“结果管理式”的调控手段,转向基于长效机制的多维调控,构建“租售并举”的长效住房制度。对此,严跃进表示,相比调控,住房租赁市场发展的影响相对缓慢但持久,也有可能带来住房体系质的改变。“租赁市场处于初始化的阶段,应该说在未来的2~3年之内会有翻天覆地的变化,租赁市场是一片蓝海。”

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【期号:3152】【版面:B02】【作者:郭丁源】打印本页
 
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